Nebenkostenrechner
Berechnen Sie alle Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie – nach Bundesland und mit optionaler Maklergebühr.
Kostenverteilung
Ihre Kaufnebenkosten
Nebenkosten gesamt
36.995 €
10.6 % vom Kaufpreis
Gesamtkosten inkl. Kaufpreis
386.995 €
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb gesetzlich vorgeschriebene Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie bei Einschaltung eines Maklers die Maklerprovision. In Baden-Württemberg summieren sich diese Kosten auf ca. 10,1–10,6 % des Kaufpreises – ein Betrag, der bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss.
Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, deren Satz die Bundesländer seit 2006 selbst festlegen dürfen (Föderalismusreform I). In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG i. V. m. dem Landesgesetz). Deutschlandweit reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland.
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Stand: März 2026. Quelle: § 11 GrEStG i. V. m. den jeweiligen Landesgesetzen. Änderungen durch Landesgesetzgeber vorbehalten.
Maklerprovision: Halbteilungsprinzip seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB das sogenannte Halbteilungsprinzip für Wohnimmobilien: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal den gleichen Provisionsanteil tragen. Ein Aufschlag zulasten des Käufers ist unzulässig. In der Praxis bedeutet das für Baden-Württemberg: Die Gesamtprovision liegt bei 7,14 % inkl. MwSt. (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer). Die Zahlung des Käuferanteils wird erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
Nebenkosten als Eigenkapital einplanen
Banken betrachten Kaufnebenkosten als verlorene Kosten – sie erhöhen weder den Wert der Immobilie noch die Sicherheit für das Darlehen. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass zumindest die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Wer auch die Nebenkosten mitfinanzieren möchte (110-%-Finanzierung), muss mit einem spürbaren Zinsaufschlag rechnen, da der Beleihungsauslauf den Immobilienwert übersteigt.
Tipp: Auch ohne Makler fallen in Baden-Württemberg mindestens 6,5–7,0 % Kaufnebenkosten an (Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch). Planen Sie diese Summe als Eigenkapital ein – das verbessert Ihre Verhandlungsposition bei der Bank und sichert Ihnen günstigere Zinskonditionen.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?
In Baden-Württemberg betragen die Kaufnebenkosten ca. 10,1–10,6 % des Kaufpreises bei Maklerbeauftragung: 5,0 % Grunderwerbsteuer (§ 11 GrEStG), ca. 1,5–2,0 % Notar- und Grundbuchkosten (GNotKG/GBO) sowie bis zu 3,57 % Maklergebühr inkl. MwSt. (§ 656c BGB). Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei ca. 6,5–7,0 %.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Seit dem 23.12.2020 gilt das Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. In Baden-Württemberg sind 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich.
Werden Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In der Regel erwarten Banken, dass Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind. Eine Mitfinanzierung ist bei einer 110-%-Finanzierung möglich, führt aber zu einem höheren Beleihungsauslauf und damit zu einem Zinsaufschlag.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzbar. Bei einer Kapitalanlage zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 7 EStG).
Wie unterscheiden sich die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland). Baden-Württemberg erhebt 5,0 %. Die Rechtsgrundlage ist das GrEStG.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – § 11 Steuersatz (Baden-Württemberg: 5,0 %)
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 656c Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
- • Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Notargebühren
- • Grundbuchordnung (GBO) – Grundbuchgebühren
- • Einkommensteuergesetz (EStG) – § 7 Absetzung für Abnutzung (AfA)
- • Preisangabenverordnung (PAngV) – § 6 Effektiver Jahreszins
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