Budgetrechner
Finden Sie heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Unser Budgetrechner ermittelt auf Basis Ihrer monatlichen Wunschrate und der aktuellen Zinssätze Ihre maximale Kreditsumme – kostenlos und ohne Anmeldung.
Ihr Ergebnis
Maximale Kreditsumme
327.273 €
Restschuld nach 15 Jahren
198.389 €
Zinskosten gesamt
141.117 €
Tilgung vs. Zinsen
Unverbindlicher Richtwert. Die angezeigten Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und stellen kein Finanzierungsangebot im Sinne der PAngV dar. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
So funktioniert der Budgetrechner
Der Budgetrechner ermittelt auf Basis Ihrer gewünschten monatlichen Rate, des verfügbaren Eigenkapitals und der aktuellen Zinssätze, wie hoch Ihre maximale Kreditsumme und damit der mögliche Kaufpreis ausfallen kann. So erhalten Sie eine erste Orientierung, bevor Sie konkrete Objekte besichtigen.
Die Berechnung basiert auf den gleichen Grundsätzen, die auch Banken bei der Kreditvergabe anwenden: Entscheidend ist, ob Ihr Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und bestehender Verpflichtungen ausreicht, um die Darlehensrate dauerhaft zu bedienen.
Die Bankensicht: Kapitaldienstfähigkeit nach § 505a BGB
Seit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) in deutsches Recht sind Kreditgeber nach § 505a BGB verpflichtet, vor der Darlehensvergabe die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers eingehend zu prüfen. Im Mittelpunkt steht die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit.
Die Berechnung folgt einem klaren Schema: Vom monatlichen Nettoeinkommen aller Kreditnehmer ziehen Banken eine interne Lebenshaltungspauschale ab. Diese liegt für die erste Person bei ca. 800–900 € und für jede weitere im Haushalt lebende Person bei ca. 250–300 € (je nach Kreditinstitut). Anschließend werden bestehende Kreditverpflichtungen, Unterhaltszahlungen und sonstige regelmäßige Ausgaben subtrahiert. Der verbleibende Betrag steht als maximale monatliche Rate für die Baufinanzierung zur Verfügung.
Wichtig: Die konkreten Pauschalen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Der effektive Jahreszins, der für den Vergleich von Kreditangeboten maßgeblich ist, wird nach § 6 PAngV (Preisangabenverordnung) berechnet und muss bei jedem Angebot ausgewiesen werden.
Versteckte Kosten, die Ihr Budget reduzieren
Neben der monatlichen Kreditrate fallen als Immobilieneigentümer laufende Kosten an, die Ihr tatsächlich verfügbares Budget verringern. Diese sollten Sie unbedingt einplanen:
Instandhaltungsrücklage
Als Faustregel gelten ca. 1 €/m²/Monat für Reparaturen, Sanierungen und Instandhaltung. Bei 120 m² sind das 120 € monatlich.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die je nach Gemeinde und Grundstückswert variiert. Sie wird vierteljährlich oder jährlich fällig.
Gebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung ist bei finanzierten Immobilien Pflicht. Die Kosten hängen von Gebäudeart, Fläche und Deckungsumfang ab.
Hausgeld (bei ETW)
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatliches Hausgeld an die WEG-Verwaltung – für gemeinschaftliche Kosten und Instandhaltungsrücklage.
Bereitstellungszinsen
Wird das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen (z. B. bei Neubau), berechnen Banken in der Regel 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Die bereitstellungszinsfreie Zeit variiert zwischen 3 und 12 Monaten.
Tipp: Finanziellen Puffer einplanen
Planen Sie mindestens 200–300 € monatlichen Puffer ein. Unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Nachzahlungen sollten die Finanzierung nicht gefährden.
Budget erhöhen: Reale Strategien
Wenn der Budgetrechner zeigt, dass Ihre Wunschimmobilie knapp außerhalb der Reichweite liegt, gibt es mehrere Ansätze, den finanzierbaren Betrag zu erhöhen:
Mehr Eigenkapital einbringen
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Ab bestimmten Schwellen (z. B. 80 %, 60 %) gewähren viele Banken deutlich bessere Zinskonditionen.
Zweiten Kreditnehmer aufnehmen
Ein zweiter Kreditnehmer (z. B. Partner) erhöht das anrechenbare Haushaltseinkommen und verbessert die Kapitaldienstfähigkeit – das kann das Budget erheblich steigern.
KfW- und L-Bank-Förderdarlehen kombinieren
Förderdarlehen der KfW (z. B. Wohneigentumsprogramm 124) oder der L-Bank Baden-Württemberg können die Hauptfinanzierung ergänzen und bieten oft günstigere Konditionen oder Tilgungszuschüsse.
Zinsbindung optimieren
Kürzere Zinsbindungen (z. B. 10 statt 15 Jahre) bieten in der Regel niedrigere Zinssätze, bergen aber das Risiko höherer Anschlusszinsen. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit.
Häufige Fragen zum Budgetrechner
Wie viel Prozent meines Einkommens sollte die Rate betragen?
Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Banken prüfen die Kapitaldienstfähigkeit nach § 505a BGB – dabei werden Lebenshaltungspauschalen und bestehende Kreditverpflichtungen vom Einkommen abgezogen.
Wird das Kindergeld beim Budget berücksichtigt?
Ja, Kindergeld zählt als Einkommen bei der Budgetberechnung. Banken berücksichtigen es, setzen aber gleichzeitig eine höhere Lebenshaltungspauschale pro Kind an (ca. 250–300 € je nach Bank). Netto erhöht sich das Budget daher nur geringfügig.
Wie beeinflusst Eigenkapital den maximalen Kaufpreis?
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt in der Regel zu besseren Zinskonditionen. Dadurch ist bei gleicher monatlicher Rate eine höhere Gesamtfinanzierung möglich.
Kann ich mit einem befristeten Arbeitsvertrag finanzieren?
Grundsätzlich ja, allerdings bewerten Banken ein unbefristetes Arbeitsverhältnis deutlich positiver. Bei befristeten Verträgen kann ein höheres Eigenkapital, ein zweiter Kreditnehmer oder eine Bürgschaft die Finanzierungschancen verbessern.
Was ist die Kapitaldienstfähigkeit?
Die Kapitaldienstfähigkeit ist ein Bankenbegriff aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (umgesetzt in § 505a BGB). Sie beschreibt, ob das verfügbare Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und bestehender Verpflichtungen ausreicht, um die Darlehensrate dauerhaft zu bedienen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- BGB § 505a–d – Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- EU-Richtlinie 2014/17/EU – Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Mortgage Credit Directive)
- PAngV § 6 – Berechnung des effektiven Jahreszinses
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