Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Immobilie kaufen ohne Erspartes? Mit einer Vollfinanzierung (100 %) oder sogar einer 110%-Finanzierung ist das unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wir zeigen Ihnen, welche Bedingungen gelten, was der Zinsaufschlag kostet und ob sich das für Ihre Situation lohnt.
Jetzt Vollfinanzierung anfragenVollfinanzierung: 100 % und 110 % erklärt
Bei einer klassischen Baufinanzierung bringen Käufer mindestens die Kaufnebenkosten (in Baden-Württemberg ca. 10,5 % des Kaufpreises) und idealerweise 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein. Eine Vollfinanzierung weicht davon ab: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis oder sogar die Nebenkosten mit. Die Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet Banken, den effektiven Jahreszins auszuweisen, sodass Sie die Mehrkosten transparent vergleichen können.
Vergleich: Mit und ohne Eigenkapital
| Kennzahl | Mit 20 % EK | 100 % Finanz. | 110 % Finanz. |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € | 350.000 € | 350.000 € |
| Eigenkapital | 70.000 € | 36.750 € (NK) | 0 € |
| Darlehen | 316.750 € | 350.000 € | 386.750 € |
| Sollzins (ca.) | 3,10 % | 3,50 % | 3,85 % |
| Rate (2 % Tilgung) | ca. 1.346 € | ca. 1.604 € | ca. 1.884 € |
| Mehrkosten 15 J. | Referenz | + ca. 30.000 € | + ca. 62.000 € |
Beispielrechnung, unverbindlich. Zinssätze bonitätsabhängig. Nebenkosten BW: 10,5 %. Stand: März 2026. Quelle: Eigene Berechnung auf Basis marktüblicher Konditionen, Bundesbank MFI-Zinsstatistik.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Sehr gute Bonität
Saubere SCHUFA ohne negative Einträge. Je besser Ihr SCHUFA-Score, desto eher bewilligen Banken eine Vollfinanzierung und desto niedriger fällt der Zinsaufschlag aus.
Sicheres Einkommen
Unbefristetes Arbeitsverhältnis, idealerweise mit Gehaltsnachweisen der letzten 3 Monate. Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben die besten Chancen.
Werthaltige Immobilie
Die Immobilie muss in gutem Zustand und guter Lage sein. Banken prüfen den Beleihungswert nach § 16 PfandBG. Bei schlecht vermietbaren Objekten lehnen Banken eher ab.
Geringe Vorbelastung
Bestehende Kredite, Leasingraten oder Bürgschaften reduzieren den finanziellen Spielraum. Je weniger Vorbelastungen, desto besser stehen die Chancen.
Der Zinsaufschlag: Was kostet fehlendes Eigenkapital?
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht in ihrer MFI-Zinsstatistik regelmäßig Daten zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte. Diese Daten zeigen: Der Beleihungsauslauf (Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert) ist einer der wichtigsten Zinsfaktoren. Typische Zinsaufschläge bei Vollfinanzierung liegen bei 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber einer 80%-Finanzierung. Bei einer 110%-Finanzierung kann der Aufschlag bis zu 1,0 Prozentpunkt betragen.
Typische Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf
Richtwerte, bankabhängig. Quelle: Marktbeobachtung auf Basis der Bundesbank MFI-Zinsstatistik, PAngV-konforme Angaben.
Risiken der Vollfinanzierung
- Höhere Gesamtkosten: Mehr Darlehenssumme plus höherer Zins bedeuten deutlich höhere Zinszahlungen über die Laufzeit.
- Negative Eigenkapitalposition: Fallen die Immobilienpreise, kann die Restschuld den Immobilienwert übersteigen. Ein Verkauf würde dann Verluste realisieren.
- Anschlussfinanzierungsrisiko: Bei Ablauf der Zinsbindung ist die Restschuld höher – steigende Zinsen treffen Sie dann stärker.
- Geringere Flexibilität: Die höhere monatliche Belastung lässt weniger Spielraum für Sondertilgungen, Instandhaltung oder unerwartete Ausgaben.
Alternative: Nachrangdarlehen
Wer nicht genug Eigenkapital hat, aber nicht die volle Summe bei einer Bank aufnehmen möchte, kann ein Nachrangdarlehen in Betracht ziehen. Dieses wird im Grundbuch im 2. Rang eingetragen und ergänzt die Hauptfinanzierung. Die Zinsen liegen typischerweise höher (4–7 %), aber die Hauptfinanzierung profitiert von einem niedrigeren Beleihungsauslauf und damit besseren Konditionen. In manchen Fällen ist die Gesamtbelastung günstiger als eine reine 110%-Finanzierung.
Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate für eine Vollfinanzierung. Setzen Sie das Eigenkapital auf 0, um die Belastung bei einer 110%-Finanzierung zu sehen.
Ihr Ergebnis
Monatliche Rate
1.453 €
Darlehensbetrag
316.995 €
Restschuld nach 10 Jahren
241.216 €
Kaufnebenkosten
Unverbindlicher Richtwert. Die angezeigten Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und stellen kein Finanzierungsangebot im Sinne der PAngV dar. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Was ist der Unterschied zwischen 100%- und 110%-Finanzierung?
Bei einer 100%-Finanzierung (Vollfinanzierung) wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie finanziert, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei einer 110%-Finanzierung werden auch die Nebenkosten mitfinanziert. In Baden-Württemberg betragen die Nebenkosten ca. 10,5 % des Kaufpreises.
Wie viel teurer ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung beträgt typischerweise 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital. Laut MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank steigen die Zinsen mit dem Beleihungsauslauf. Bei 300.000 € Darlehen und 0,5 % Aufschlag zahlen Sie über 15 Jahre rund 16.000 € mehr an Zinsen.
Welche Voraussetzungen muss ich für eine Vollfinanzierung erfüllen?
Für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital benötigen Sie: (1) eine sehr gute Bonität (saubere SCHUFA), (2) ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen (idealerweise unbefristetes Arbeitsverhältnis), (3) eine werthaltige Immobilie in guter Lage und gutem Zustand, (4) keine bestehenden hohen Verbindlichkeiten. Je mehr dieser Kriterien Sie erfüllen, desto wahrscheinlicher ist die Zusage.
Welche Risiken hat eine Vollfinanzierung?
Die Hauptrisiken sind: Höhere monatliche Rate durch mehr Darlehenssumme und höheren Zinssatz, langsamerer Vermögensaufbau, und das Risiko einer negativen Eigenkapitalposition – wenn die Immobilienpreise fallen, kann die Restschuld den Immobilienwert übersteigen. Bei einem notwendigen Verkauf droht dann ein finanzieller Verlust. Ein ausreichender finanzieller Puffer ist daher besonders wichtig.
Was ist ein Nachrangdarlehen als Alternative?
Ein Nachrangdarlehen steht im Grundbuch hinter der Hauptfinanzierung (im 2. Rang). Es kann genutzt werden, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Nachrangdarlehen haben höhere Zinsen (oft 4–7 %), da das Risiko für den Darlehensgeber höher ist. Manche KfW-Förderprogramme können als nachrangige Absicherung eingesetzt werden. Ob sich ein Nachrangdarlehen lohnt, hängt von der individuellen Situation ab.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- Deutsche Bundesbank – MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte
- Preisangabenverordnung (PAngV) – Pflicht zur Angabe des effektiven Jahreszinses
- Pfandbriefgesetz (PfandBG) § 16 – Beleihungswertermittlung
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 491 ff. – Verbraucherdarlehensrecht
- Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV)
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