Grundbuch & Notarkosten beim Hauskauf: Vollständige Kostenübersicht 2026

Grundbuch- und Notarkosten: Was erwartet Sie?

Beim Kauf einer Immobilie führt kein Weg am Notar und am Grundbuchamt vorbei. Beide zusammen verursachen Kosten von rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises und gehören damit zu den festen Kaufnebenkosten. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und bundesweit einheitlich.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Einzelposten anfallen, wie sich die Gebühren zusammensetzen und an welchen Stellen es trotz gesetzlicher Gebührenordnung Einsparpotenzial gibt. Eine vollständige Übersicht aller Nebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Kostenübersicht bei 300.000 Euro Kaufpreis

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Notar- und Grundbuchkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Grundschuld in gleicher Höhe.

Position	Gebührenart	Kosten (ca.)
Beurkundung Kaufvertrag	2,0-facher Gebührensatz	1.870 €
Vollzugstätigkeiten	0,5-facher Gebührensatz	467 €
Betreuungstätigkeiten	0,5-facher Gebührensatz	467 €
Grundschuldbestellung (Notar)	1,0-facher Gebührensatz	635 €
Auflassungsvormerkung (Grundbuch)	0,5-facher Gebührensatz	318 €
Eigentumsumschreibung (Grundbuch)	1,0-facher Gebührensatz	635 €
Grundschuldeintragung (Grundbuch)	1,0-facher Gebührensatz	635 €
Auslagen, Porto, Telekommunikation	pauschal	ca. 150 €
Umsatzsteuer (auf Notargebühren)	19 %	ca. 650 €
Gesamt		ca. 5.827 €

Die Gebühren skalieren degressiv: Bei höherem Kaufpreis steigt der absolute Betrag, der prozentuale Anteil sinkt jedoch.

Notarkosten nach Kaufpreis im Vergleich

Kaufpreis	Notarkosten (ca.)	Grundbuchkosten (ca.)	Gesamt
200.000 €	3.100 €	1.100 €	4.200 €
300.000 €	4.200 €	1.600 €	5.800 €
400.000 €	5.200 €	2.000 €	7.200 €
500.000 €	6.100 €	2.400 €	8.500 €

Nutzen Sie unseren Notarkostenrechner, um die Kosten für Ihren konkreten Kaufpreis zu ermitteln.

Der Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag

Der Immobilienkauf durchläuft beim Notar und Grundbuchamt vier wesentliche Stationen. Jeder Schritt erzeugt eigene Gebühren.

1. Kaufvertragsbeurkundung

Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Basis der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Parteien erhalten den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung. Bei der Beurkundung liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erläutert die rechtlichen Folgen. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag wirksam (Formvorschrift nach § 311b BGB).

Gebühr: 2,0-facher Satz nach GNotKG (Kostenverzeichnis Nr. 21100).

2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese schützt den Käufer, indem sie verhindert, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Gebühr Grundbuchamt: 0,5-facher Satz der Eintragungsgebühr. Diese wird später bei der Eigentumsumschreibung angerechnet.

3. Grundschuldbestellung

Finanziert der Käufer den Kauf über eine Bank, verlangt diese eine Grundschuld als Sicherheit. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellungsurkunde und reicht sie beim Grundbuchamt zur Eintragung in Abteilung III ein. Erst wenn die Grundschuld eingetragen ist, zahlt die Bank das Darlehen aus.

Gebühren:

• Notargebühr für die Beurkundung: 1,0-facher Satz bezogen auf die Grundschuldhöhe
• Grundbuchgebühr für die Eintragung: 1,0-facher Satz bezogen auf die Grundschuldhöhe

4. Eigentumsumschreibung

Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind: Kaufpreis vollständig gezahlt, Grunderwerbsteuer entrichtet (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts), alle Genehmigungen erteilt. Dann wird der Käufer als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Mehr zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg lesen Sie in unserem separaten Ratgeber.

Gebühr Grundbuchamt: 1,0-facher Satz (abzüglich bereits gezahlter Vormerkungsgebühr).

Rechtsgrundlagen: GNotKG und GBO

Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

Das GNotKG regelt seit 2013 die Gebühren aller Notare in Deutschland. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis) und werden anhand einer gesetzlichen Gebührentabelle berechnet. Der Notar hat keinen Spielraum bei der Preisgestaltung. Die Kosten sind bei jedem Notar exakt gleich.

Die wichtigsten Gebührentatbestände beim Immobilienkauf:

• Nr. 21100 KV GNotKG: Beurkundung von Verträgen (2,0-facher Satz)
• Nr. 21200 KV GNotKG: Beurkundung einseitiger Erklärungen, z. B. Grundschuldbestellung (1,0-facher Satz)
• Nr. 22110 KV GNotKG: Vollzugstätigkeiten (0,5-facher Satz)
• Nr. 22200 KV GNotKG: Betreuungstätigkeiten (0,5-facher Satz)

Grundbuchordnung (GBO)

Die GBO regelt das Verfahren bei Grundbucheintragungen. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des jeweiligen Amtsgerichts. Die Gebühren des Grundbuchamts sind ebenfalls im GNotKG geregelt (Teil 1 des Kostenverzeichnisses).

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert, die beim Immobilienkauf relevant werden:

Abteilung	Inhalt	Relevanz beim Kauf
Abteilung I	Eigentumsverhältnisse	Hier wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Wohnrechte, Auflassungsvormerkung)	Prüfung auf bestehende Belastungen vor dem Kauf
Abteilung III	Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken)	Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank

Ein aktueller Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt) bzw. 20 Euro (beglaubigt). Über den Notar kann er direkt angefordert werden.

Spartipps bei Notar- und Grundbuchkosten

Obwohl die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es einige Ansätze, die Kosten zu reduzieren:

Inventar separat ausweisen

Einbauküche, Markisen, Sauna oder Gartenhaus können im Kaufvertrag als bewegliches Zubehör mit separatem Wert aufgeführt werden. Da Notargebühren auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet werden, senkt dies die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 Euro Inventar spart das rund 200 bis 300 Euro an Notargebühren.

Notaranderkonto vermeiden

Die Abwicklung über ein Notaranderkonto verursacht Zusatzgebühren von ca. 0,5-fachem Satz. In den meisten Fällen ist eine direkte Zahlung an den Verkäufer möglich und günstiger. Der Notar regelt die Auszahlungsvoraussetzungen im Kaufvertrag.

Grundschuld statt Hypothek

Eine Grundschuld ist flexibler als eine Hypothek und verursacht bei einer späteren Umschuldung keine erneuten Grundbuchkosten. Die Grundschuld bleibt auch nach Tilgung des Darlehens bestehen und kann für eine Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden.

Wer trägt welche Kosten?

Kostenposition	Zahlt der Käufer	Zahlt der Verkäufer
Kaufvertragsbeurkundung	Ja	Nein
Auflassungsvormerkung	Ja	Nein
Eigentumsumschreibung	Ja	Nein
Grundschuldbestellung	Ja	Nein
Löschung alter Grundschulden	Nein	Ja
Löschung Auflassungsvormerkung (bei Rücktritt)	Nein	Ja

Der Käufer trägt den Großteil der Kosten. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner eigenen, nicht mehr benötigten Grundschulden.

Zeitlicher Ablauf: Wie lange dauert es?

Schritt	Dauer
Kaufvertragsentwurf durch Notar	1 bis 2 Wochen
Prüfungsfrist (gesetzlich)	mindestens 14 Tage
Beurkundungstermin	1 bis 2 Stunden
Auflassungsvormerkung	1 bis 4 Wochen
Grundschuldeintragung	2 bis 6 Wochen
Eigentumsumschreibung	4 bis 8 Wochen nach Kaufpreiszahlung

In Baden-Württemberg dauert die Bearbeitung beim Grundbuchamt je nach Amtsgericht unterschiedlich lang. In ländlichen Regionen geht es oft schneller als in Großstädten wie Stuttgart oder Karlsruhe.

Kosten in die Finanzierung einplanen

Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Planen Sie diese Kosten daher frühzeitig in Ihre Finanzierung ein.

Eine vollständige Berechnung aller Nebenkosten ermöglicht unser Nebenkostenrechner. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt benötigen, erfahren Sie in unserem Ratgeber Eigenkapital.