Bausparvertrag vs. Baufinanzierung – Was lohnt sich wann?

Bausparvertrag und Baufinanzierung – zwei Wege zum Eigenheim

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, steht vor der Frage: klassisches Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag – oder eine Kombination aus beidem? Beide Instrumente haben ihre Berechtigung, unterscheiden sich aber grundlegend in Funktionsweise, Kosten und Flexibilität.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist ein Spar- und Darlehensvertrag in einem. Er durchläuft drei Phasen:

Phase 1: Ansparphase

In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig in den Bausparvertrag ein, bis Sie das vereinbarte Mindestguthaben erreicht haben – in der Regel 40-50 % der Bausparsumme. Auf das Guthaben erhalten Sie einen festgelegten Guthabenzins, der aktuell bei den meisten Tarifen zwischen 0,01 % und 0,50 % liegt.

Beispiel: Bei einer Bausparsumme von 100.000 € und einem Mindestsparguthaben von 40 % müssen Sie 40.000 € ansparen.

Phase 2: Zuteilung

Sobald Sie das Mindestsparguthaben erreicht haben und weitere Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Mindestvertragslaufzeit, Bewertungszahl), wird der Vertrag zuteilungsreif. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie Anspruch auf das Bauspardarlehen.

Die Bewertungszahl berücksichtigt die Sparleistung, die Vertragslaufzeit und die Zinserträge. Je regelmäßiger und höher Sie sparen, desto schneller erreichen Sie die Zuteilungsreife.

Phase 3: Darlehensphase

Nach der Zuteilung erhalten Sie das Bauspardarlehen in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben. Der Darlehenszins steht bereits seit Vertragsabschluss fest – das ist der zentrale Vorteil des Bausparens.

Beispiel: Bausparsumme 100.000 €, Guthaben 40.000 € = Bauspardarlehen 60.000 € zum fest vereinbarten Zinssatz.

Bausparvertrag vs. Annuitätendarlehen: Der Vergleich

Kriterium	Bausparvertrag	Annuitätendarlehen
Zinssicherheit	Zins steht ab Vertragsabschluss fest	Zins steht ab Abschluss fest (für Zinsbindung)
Guthabenzins (Sparphase)	0,01 – 0,50 %	entfällt
Darlehenszins	Tarifabhängig (aktuell ca. 1,5 – 3,0 %)	Marktabhängig (aktuell ca. 3,3 – 3,7 %)
Abschlusskosten	1,0 – 1,6 % der Bausparsumme	Keine (bei den meisten Banken)
Sondertilgung	Jederzeit und in beliebiger Höhe	Oft begrenzt auf 5-10 % p.a.
Wartezeit	Ansparphase (7-10 Jahre typisch)	Sofort verfügbar
Maximale Darlehenssumme	Durch Bausparsumme begrenzt	Nach Bonität und Beleihungswert
Flexibilität	Eingeschränkt (feste Struktur)	Höher (variable Gestaltung)

Kostenvergleich: Ein Beispiel

Szenario: Finanzierungsbedarf 60.000 € für eine Anschlussfinanzierung in 8 Jahren.

Variante 1: Bausparvertrag

Position	Betrag
Bausparsumme	100.000 €
Abschlussgebühr (1,0 %)	1.000 €
Ansparphase: 8 Jahre x ca. 420 €/Monat	40.000 € (Guthaben)
Guthabenzins (Ertrag über 8 Jahre)	ca. 300 €
Bauspardarlehen: 60.000 € zu 2,20 %	Tilgung in ca. 8 Jahren
Gezahlte Zinsen (Darlehensphase)	ca. 5.600 €
Gesamtkosten (Gebühr + Zinsen - Guthabenzins)	ca. 6.300 €

Variante 2: Annuitätendarlehen (in 8 Jahren abgeschlossen)

Position	Betrag
Darlehenssumme	60.000 €
Angenommener Zinssatz in 8 Jahren	unsicher (z.B. 4,50 %)
Tilgung in ca. 8 Jahren
Gezahlte Zinsen	ca. 11.200 €
Gesamtkosten	ca. 11.200 €

Ergebnis: Der Bausparvertrag lohnt sich in diesem Beispiel, wenn die Zinsen in 8 Jahren tatsächlich auf 4,50 % oder höher steigen. Bleiben die Zinsen auf dem heutigen Niveau (ca. 3,40 %), ist der Bausparvertrag aufgrund der Abschlussgebühr und des niedrigen Guthabenzinses teurer.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Sinnvoll ist Bausparen, wenn:

• Sie in 7-15 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen und sich gegen steigende Zinsen absichern möchten
• Sie den Bausparvertrag für die Zinssicherung nutzen, nicht primär als Sparprodukt
• Sie die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage mitnehmen können
• Sie einen klar definierten Modernisierungs- oder Renovierungsbedarf in der Zukunft haben
• Die Bauspardarlehenskonditionen deutlich unter dem erwarteten Marktzins liegen

Mehr zur Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen als Alternative finden Sie in unserem Ratgeber zum Forward-Darlehen.

Weniger sinnvoll ist Bausparen, wenn:

• Sie sofort eine Immobilie finanzieren möchten (Ansparphase dauert zu lang)
• Der Finanzierungsbedarf sehr hoch ist (Bauspardarlehen sind in der Summe begrenzt)
• Sie mit gleichbleibenden oder fallenden Zinsen rechnen
• Die Abschlussgebühr die erwartete Zinsersparnis übersteigt
• Sie maximale Flexibilität bei der Rückzahlung wünschen

Die Kombination: Bausparvertrag plus Annuitätendarlehen

In der Praxis wird der Bausparvertrag häufig ergänzend eingesetzt. Typische Kombinationen:

Modell 1: Vorfinanzierung mit Bankdarlehen + Bausparvertrag zur Ablösung

Sie nehmen ein tilgungsfreies Vorausdarlehen auf und besparen parallel einen Bausparvertrag. Bei Zuteilung löst das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Vorteil: Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit. Nachteil: In der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie nur Zinsen, keine Tilgung.

Modell 2: Annuitätendarlehen + Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung

Sie finanzieren zunächst mit einem Annuitätendarlehen (z.B. 10 Jahre Zinsbindung) und besparen parallel einen Bausparvertrag. Bei Auslauf der Zinsbindung steht das Bauspardarlehen für die Restschuld bereit. Vorteil: Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung. Nachteil: Doppelbelastung während der Ansparphase.

Staatliche Förderungen beim Bausparen

Bausparverträge können unter bestimmten Voraussetzungen staatlich gefördert werden:

Förderung	Voraussetzung	Höhe
Wohnungsbauprämie	Einkommen unter 35.000 €/70.000 € (ledig/verheiratet)	10 % auf max. 700 €/1.400 € p.a.
Arbeitnehmersparzulage	Einkommen unter 17.900 €/35.800 € (ledig/verheiratet)	9 % auf max. 470 €/940 € p.a.

Hinweis: Die Einkommensgrenzen und Fördersätze können sich ändern. Aktuelle Werte erhalten Sie bei Ihrer Bausparkasse oder dem Finanzamt.

Fazit: Die richtige Wahl hängt von Ihrer Situation ab

Es gibt keine pauschale Antwort auf die Frage “Bausparvertrag oder Baufinanzierung?”. Entscheidend sind Ihr Zeithorizont, Ihre Zinsmeinung und Ihr individueller Finanzierungsbedarf. In vielen Fällen kann eine durchdachte Kombination beider Instrumente die beste Lösung sein.

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