Anschlussfinanzierung – Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung wird fällig, wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Baudarlehens ausläuft. Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden, die weiterfinanziert werden muss.

Sie haben dann drei Möglichkeiten:

1. Prolongation – Verlängerung bei der bestehenden Bank
2. Umschuldung – Wechsel zu einer neuen Bank
3. Forward-Darlehen – Zinssicherung bis zu 5 Jahre im Voraus

Prolongation: Der bequeme Weg

Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihr Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank zu neuen Konditionen. Ihre Bank wird Ihnen in der Regel 3-6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot unterbreiten.

Vorteile:

• Kein Papierkram, keine neue Grundschuldbestellung
• Schnell und unkompliziert

Nachteile:

• Oft nicht die besten Konditionen – Ihre Bank weiß, dass der bequeme Weg verlockend ist
• Kein Vergleich mit dem Markt

Wichtig: Nehmen Sie das erste Angebot Ihrer Bank niemals ungeprüft an. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.

Umschuldung: Der lohnenswerte Weg

Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Die neue Bank löst Ihr altes Darlehen ab.

Vorteile:

• Oft deutlich bessere Zinsen als bei der Prolongation
• Möglichkeit, Konditionen (Tilgung, Sondertilgung) neu zu verhandeln

Nachteile:

• Kosten für Grundschuldabtretung (ca. 0,2% der Grundschuld)
• Etwas mehr Aufwand (neue Unterlagen einreichen)

Rechenbeispiel:

Restschuld: 200.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 3% Tilgung

Option	Zinssatz	Monatliche Rate	Zinskosten 10 Jahre
Prolongation (Hausbank)	3,80%	1.133 €	ca. 55.000 €
Umschuldung (Vergleich)	3,40%	1.067 €	ca. 48.500 €
Ersparnis		66 €/Monat	ca. 6.500 €

Selbst 0,4 Prozentpunkte Unterschied können bei 200.000 € Restschuld über 10 Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen.

Forward-Darlehen: Der vorausschauende Weg

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung – bis zu 5 Jahre im Voraus. Ideal, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.

Funktionsweise:

• Sie schließen das Darlehen jetzt ab
• Die Auszahlung erfolgt erst zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung
• Für die Vorlaufzeit zahlen Sie einen Zinsaufschlag (ca. 0,01-0,03% pro Monat)

Beispiel: Zinsbindung endet in 3 Jahren. Der aktuelle Zins beträgt 3,5%. Mit Forward-Aufschlag sichern Sie sich ca. 4,0-4,5% – was sinnvoll sein kann, wenn Sie mit höheren Zinsen in 3 Jahren rechnen.

Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Forward-Darlehen Ratgeber.

Der richtige Zeitpunkt

5 Jahre vor Ablauf

• Beginnen Sie, den Zinsmarkt zu beobachten
• Prüfen Sie, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll sein könnte

1-2 Jahre vor Ablauf

• Holen Sie aktiv Angebote ein
• Vergleichen Sie mindestens 3-5 Banken
• Forward-Darlehen mit geringem Aufschlag möglich

6 Monate vor Ablauf

• Spätestens jetzt sollten Sie sich entschieden haben
• Ihre aktuelle Bank wird ein Prolongationsangebot machen
• Letzter Zeitpunkt für eine stressfreie Umschuldung

3 Monate vor Ablauf

• Vertrag sollte unterschrieben sein
• Grundschuldabtretung braucht Zeit (4-6 Wochen)

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Wichtig zu wissen: Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – mit 6 Monaten Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längerer Zinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre). Mehr dazu in unserem Artikel zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Checkliste für die Anschlussfinanzierung

• Wann endet meine aktuelle Zinsbindung?
• Wie hoch ist meine voraussichtliche Restschuld?
• Welchen Zinssatz zahle ich aktuell?
• Angebote von mindestens 5 Banken einholen
• Prolongationsangebot meiner Bank prüfen
• Forward-Darlehen als Option prüfen
• Kosten der Grundschuldabtretung berücksichtigen
• Neue Tilgungshöhe und Sondertilgungsoptionen festlegen

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist eine der größten Sparchancen bei der Baufinanzierung. Wer nur das Angebot seiner Hausbank annimmt, verschenkt oft Tausende Euro. Ein unabhängiger Vergleich mit über 500 Banken zeigt Ihnen die besten Konditionen – kostenlos und unverbindlich.

Aktuelle Zinssätze finden Sie in unserem Bauzinsen-Überblick 2026. Um zu berechnen, was Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren Budgetrechner.