Annuitätendarlehen einfach erklärt – Funktion, Berechnung & Vorteile

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform bei der Baufinanzierung in Deutschland. Das Grundprinzip: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate – die sogenannte Annuität (vom lateinischen “annus” = Jahr).

Diese konstante Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:

• Zinsanteil: Die Zinsen, die Sie auf die verbleibende Restschuld zahlen
• Tilgungsanteil: Der Betrag, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird

Das Besondere: Obwohl die Rate gleich bleibt, verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Laufzeit. Da Sie mit jeder Zahlung einen Teil der Schuld tilgen, sinkt die Restschuld – und damit auch der Zinsanteil. Der frei werdende Betrag fließt automatisch in eine höhere Tilgung.

Die Annuitätenformel

Die jährliche Annuität berechnet sich nach folgender Formel:

Annuität = Darlehenssumme x (Zinssatz + anfängliche Tilgung)

Die monatliche Rate ergibt sich entsprechend:

Monatliche Rate = Annuität / 12

Beispielrechnung

Position	Wert
Darlehenssumme	300.000 €
Sollzinssatz	3,40 % p.a.
Anfängliche Tilgung	2,00 % p.a.
Jährliche Annuität	16.200 € (= 300.000 x 5,4 %)
Monatliche Rate	1.350 €

Davon entfallen im ersten Monat:

• Zinsanteil: 300.000 € x 3,40 % / 12 = 850 €
• Tilgungsanteil: 1.350 € - 850 € = 500 €

Tilgungsanteil vs. Zinsanteil über die Laufzeit

Die Verschiebung des Verhältnisses ist einer der zentralen Mechanismen des Annuitätendarlehens. Am Anfang zahlen Sie hauptsächlich Zinsen, am Ende hauptsächlich Tilgung.

Tilgungsverlauf (Beispiel: 300.000 €, 3,40 %, 2 % Tilgung)

Jahr	Restschuld (Beginn)	Zinsanteil p.a.	Tilgungsanteil p.a.	Restschuld (Ende)
1	300.000 €	10.031 €	6.169 €	293.831 €
5	274.394 €	9.141 €	7.059 €	267.335 €
10	237.505 €	7.811 €	8.389 €	229.116 €
15	195.271 €	6.250 €	9.950 €	185.321 €
20	146.830 €	4.450 €	11.750 €	135.080 €
25	91.118 €	2.377 €	13.823 €	77.295 €
30	26.882 €	439 €	15.761 €	11.121 €

Erkenntnis: Nach 10 Jahren ist der Tilgungsanteil bereits deutlich höher als zu Beginn. Nach ca. 20 Jahren übersteigt die Tilgung den Zinsanteil. Nutzen Sie unseren Tilgungsplanrechner, um den Verlauf für Ihre individuelle Finanzierung zu berechnen.

Anfängliche Tilgung: Die richtige Höhe wählen

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – aber desto höher ist auch die monatliche Belastung.

Tilgungshöhe und Gesamtlaufzeit

Anfängliche Tilgung	Monatliche Rate*	Gesamtlaufzeit	Gezahlte Zinsen
1 %	1.100 €	ca. 41 Jahre	ca. 243.000 €
2 %	1.350 €	ca. 28 Jahre	ca. 153.000 €
3 %	1.600 €	ca. 21 Jahre	ca. 105.000 €
4 %	1.850 €	ca. 17 Jahre	ca. 78.000 €

Darlehenssumme: 300.000 €, Zinssatz: 3,40 %

Empfehlung: Bei den aktuellen Zinsen (Stand: März 2026) empfehlen Experten eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, besser 3 %. So ist das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückgezahlt.

Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es das endfällige Darlehen (auch Festdarlehen). Hier zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen die gesamte Darlehenssumme am Ende in einer Summe.

Kriterium	Annuitätendarlehen	Endfälliges Darlehen
Monatliche Rate	Zins + Tilgung (gleichbleibend)	Nur Zinsen (niedriger)
Tilgung	Laufend, steigend	Am Laufzeitende in einer Summe
Restschuld	Sinkt kontinuierlich	Bleibt gleich
Gesamtkosten (Zinsen)	Niedriger	Deutlich höher
Planbarkeit	Sehr hoch	Hoch (Rate), aber Tilgung unsicher
Typischer Einsatz	Selbstgenutztes Wohneigentum	Kapitalanleger (steuerlich absetzbar)

Warum ist das Annuitätendarlehen günstiger?

Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate, sodass Sie über die Gesamtlaufzeit weniger Zinsen zahlen. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Restschuld konstant hoch – und damit auch die Zinslast.

Beispiel (300.000 €, 3,40 %, 20 Jahre):

• Annuitätendarlehen (2 % Tilgung): Gezahlte Zinsen ca. 153.000 €
• Endfälliges Darlehen: Gezahlte Zinsen ca. 204.000 €
• Differenz: ca. 51.000 € zugunsten des Annuitätendarlehens

Vorteile und Nachteile des Annuitätendarlehens

Vorteile

• Planungssicherheit: Gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Zinsbindung
• Automatischer Tilgungseffekt: Der Tilgungsanteil steigt automatisch
• Verständlich: Einfaches und transparentes Modell
• Vergleichbar: Dank standardisierter Effektivzinsberechnung nach PAngV gut vergleichbar

Nachteile

• Zinsbindungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Anschlusszins höher sein
• Geringe Flexibilität: Sondertilgungen sind nur möglich, wenn vertraglich vereinbart
• Anfangs hoher Zinsanteil: In den ersten Jahren fließt ein Großteil der Rate in die Zinsen

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Viele Banken bieten die Möglichkeit, jährlich 5-10 % der Darlehenssumme als Sondertilgung zu leisten. Darüber hinaus ermöglichen einige Verträge einen Tilgungssatzwechsel, mit dem Sie die anfängliche Tilgung während der Laufzeit anpassen können.

Beide Optionen erhöhen die Flexibilität des Annuitätendarlehens erheblich. Achten Sie bei der Vertragsgestaltung darauf, diese Möglichkeiten einzuschließen.

Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Tilgungssätzen und Sondertilgungen durchzuspielen.

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