110-Prozent-Finanzierung – Hauskauf komplett ohne Eigenkapital

Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern finanziert zusätzlich die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklergebühren. Der Käufer bringt kein eigenes Geld ein.

Unterschied zur 100-Prozent-Finanzierung

Finanzierungsart	Kredit deckt	Eigenkapital für	Typisch für
80-%-Finanzierung	80 % des Kaufpreises	20 % + Nebenkosten	Standardfall
100-%-Finanzierung	100 % des Kaufpreises	Nur Nebenkosten (ca. 10,5 % in BW)	Gute Bonität, wenig EK
110-%-Finanzierung	Kaufpreis + Nebenkosten	Nichts	Exzellente Bonität, kein EK

In Baden-Württemberg liegen die Kaufnebenkosten bei rund 10,5 % des Kaufpreises (5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuch, 3,57 % Makler). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das Nebenkosten von ca. 42.000 €, die bei einer 110-%-Finanzierung ebenfalls kreditfinanziert werden.

Grundlagen zum Thema Eigenkapital finden Sie in unserem Ratgeber: Wie viel Eigenkapital brauche ich?.

Voraussetzungen – was Banken verlangen

Eine 110-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber die Hürden sind hoch. Banken prüfen besonders streng:

1. Exzellente Bonität

• SCHUFA-Score: Nahezu makellos (Score im oberen Bereich)
• Keine negativen Einträge: Kein Zahlungsverzug, keine Inkassovorgänge
• Stabile Kredithistorie: Keine häufigen Kontowechsel oder überzogenen Dispositionskredite

2. Hohes und sicheres Einkommen

• Unbefristetes Arbeitsverhältnis – idealerweise seit mindestens 2 bis 3 Jahren beim selben Arbeitgeber
• Hohes Nettoeinkommen – die monatliche Rate sollte maximal 35 % des Nettoeinkommens betragen
• Kein Probezeit-Status – Banken finanzieren nicht in der Probezeit
• Beamte und öffentlicher Dienst haben Vorteile durch die unkündbare Anstellung

3. Werthaltige Immobilie

• Gute Lage – die Immobilie muss im Verwertungsfall einen stabilen Marktwert haben
• Guter Zustand – kein hoher Sanierungsbedarf
• Marktgerechter Kaufpreis – der Bankgutachter darf keinen niedrigeren Wert als den Kaufpreis ermitteln

4. Geringe weitere Verbindlichkeiten

• Kein laufender Autokredit, keine hohen Ratenzahlungen
• Keine weiteren Immobilienkredite (außer bei Kapitalanlegern)
• Kein dauerhaft genutzter Dispositionskredit

Der Zinsaufschlag – was es kostet

Der Zinsaufschlag bei einer 110-%-Finanzierung gegenüber einer 80-%-Finanzierung liegt typischerweise bei 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten. Der genaue Aufschlag hängt von der Bank, der Bonität und der Immobilie ab.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in Baden-Württemberg

Position	80-%-Finanzierung	110-%-Finanzierung
Kaufpreis	400.000 €	400.000 €
Nebenkosten (10,5 %)	42.000 €	42.000 €
Eigenkapital	122.000 € (20 % + NK)	0 €
Darlehenssumme	320.000 €	442.000 €
Zinssatz (10 J. Bindung)	3,30 %	4,10 %
Anfängliche Tilgung	2,0 %	2,0 %
Monatliche Rate	1.413 €	2.253 €
Zinskosten über 10 Jahre	ca. 93.000 €	ca. 160.000 €
Restschuld nach 10 Jahren	ca. 243.000 €	ca. 351.000 €

Mehrkosten der 110-%-Finanzierung:

• Monatlich: ca. 840 € höhere Rate
• Über 10 Jahre: ca. 67.000 € mehr Zinskosten
• Nach 10 Jahren: ca. 108.000 € höhere Restschuld

Das Risiko der negativen Eigenkapitalposition

In den ersten Jahren nach dem Kauf übersteigt die Restschuld oft den Marktwert der Immobilie. Sinken die Immobilienpreise, kann die Differenz noch größer werden. Ein Verkauf in dieser Phase würde zu einem Verlust führen, da der Erlös die Restschuld nicht deckt.

Wie wird die 110-%-Finanzierung strukturiert?

In der Praxis wird eine 110-%-Finanzierung häufig als Kombination aus zwei Darlehen umgesetzt:

1. Erstrangiges Darlehen (80 % des Kaufpreises) – günstiger Zinssatz, erstrangige Grundschuld
2. Nachrangiges Darlehen (30 % – Rest des Kaufpreises + Nebenkosten) – höherer Zinssatz, nachrangige Grundschuld oder als Ratenkredit

Diese Zweiteilung führt zu einem Mischzins, der zwischen dem günstigen erstrangigen und dem teureren nachrangigen Zins liegt.

Risiken ehrlich betrachtet

Hohe monatliche Belastung

Die deutlich höhere Darlehenssumme führt zu spürbar höheren Monatsraten. Wenig finanzieller Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Zinsänderungsrisiko

Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine deutlich höhere Restschuld refinanziert. Steigen die Zinsen, kann die neue Rate untragbar werden.

Negative Vermögensbilanz

In den ersten 5 bis 10 Jahren ist der Käufer faktisch im Minus – die Schulden übersteigen den Immobilienwert abzüglich der bereits geleisteten Tilgung.

Eingeschränkte Flexibilität

Ein Jobwechsel, eine Scheidung oder ein nötiger Umzug kann problematisch werden, wenn die Immobilie nicht zum vollen Wert verkauft werden kann.

Alternativen zur 110-%-Finanzierung

Bevor Sie eine 110-%-Finanzierung abschließen, prüfen Sie diese Alternativen:

• Eigenkapital aufbauen: 2 bis 3 Jahre konsequent sparen kann die Finanzierung erheblich verbessern
• Familiendarlehen: Eltern oder Verwandte stellen Eigenkapital als zinsloses Darlehen bereit
• Bausparvertrag: Guthaben und Darlehensanspruch als Eigenkapitalersatz
• Eigenleistungen (Muskelhypothek): Bis zu 15 % der Bausumme als Eigenkapitalersatz anerkannt
• KfW-Programme: KfW-Darlehen können die Finanzierung ergänzen und den Zinssatz senken
• 100-%-Finanzierung: Nur die Nebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen – deutlich günstigere Konditionen

Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien mit und ohne Eigenkapital durchzurechnen.

Für wen kann es trotzdem sinnvoll sein?

Eine 110-%-Finanzierung kann in Ausnahmefällen sinnvoll sein:

• Junge Gutverdiener mit hohem, sicherem Einkommen, die noch kein Eigenkapital aufbauen konnten, aber absehbar steigende Gehälter erwarten
• Beamte mit Verbeamtung auf Lebenszeit – maximale Jobsicherheit und kalkulierbares Einkommen
• In stark steigenden Märkten – wenn die Preissteigerung die Zinskosten übersteigt (Vorsicht: keine Garantie)
• Bei sehr günstigen Objekten – wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Gutachterwert liegt

Ihr nächster Schritt

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar – aber sie muss zu Ihrer Situation passen. Wir prüfen Ihre Möglichkeiten, berechnen die Konditionen verschiedener Szenarien und finden die Lösung mit dem besten Verhältnis aus monatlicher Rate und langfristigen Kosten. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Beratungsanfrage und erfahren Sie, welche Finanzierung für Sie optimal ist.